2022年房地产经纪人每日一练《房地产交易制度政策》9月5日专为备考2022年房地产交易制度政策考生准备,帮助考生通过每日坚持练习,逐步提升考试成绩。
单选题
1、2016年4月,张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同,月租金3000元,租期3年。2018年4月,张某将房屋出售给王某,但未告知李某。2018年8月,王某因与他人合开公司需要将该房屋入股,要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为()
- A:拒交房租
- B:要求张某承担损害赔偿责任
- C:要求按租赁合同约定继续承租
- D:请求法院确认张某、王某的买卖行为无效
答 案:C
解 析:为保护承租人的利益,法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则,在租赁期限内,租赁房屋的所有权发生变动的,原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效
2、公共租赁住房租赁合同的期限是()。
- A:2年
- B:3年
- C:5年
- D:10年
答 案:C
解 析:公共租赁住房租赁合同期限为5年。
3、在建筑物区分所有权中占主导地位的是()。
- A:专有部分的所有权
- B:共有部分的共有权
- C:共有部分的管理权
- D:专有部分的管理权
答 案:A
解 析:在建筑物区分所有权中,专有部分的所有权占主导地位。
4、甲公司申请改变土地利用条件必须经过()的同意。
- A:出让方
- B:房地产管理部门
- C:建设行政主管部门
- D:规划行政主管部门
答 案:D
解 析:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
5、房屋登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起( )日内不起诉,异议登记失效。
- A:15
- B:30
- C:60
- D:90
答 案:A
解 析:《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定,登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。
多选题
1、房屋所有权灭失的情形包括()。
- A:因国家行政命令或法院判决而丧失
- B:房屋所有权人放弃所有权
- C:房屋所有权客体的消灭
- D:房屋所有权主体的消灭
- E:房屋出租
答 案:ABCD
解 析:房屋产权主体消灭;房屋产权客体消灭;房产转让、受赠等;因国家行政命令或法院判决;房屋所有权人放弃。故本题应选ABCD
2、刘先生向置业担保公司申请住房置业担保应具备的条件是()。
- A:具有完全民事行为能力
- B:基本具备偿还贷款能力
- C:已订立合法有效的住房销售合同
- D:已足额交纳购房首付款
答 案:ABCD
解 析:借款人向担保公司申请住房置业担保应具备下列条件:①具有完全民事行为能力;②有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件;③收入来源稳定,无不良信用记录,且有偿还贷款本息的能力;④已订立合法有效的住房买卖合同;⑤已足额交纳购房首付款;⑥符合贷款人和担保公司规定的其他条件。
3、关于王某房屋租赁的表述,正确的为()。
- A:王某出租商铺的租金,由王某与李某在平等、自愿的原则下协商议定
- B:经王某同意,李某可以将该商铺转租,并可以从转租中获得收益
- C:在租赁期限内,无须王某同意,李某可以根据其经营需要改变房屋用途
- D:在租赁期限内,无须王某同意,李某可以根据其经营需要拆改房屋结构
答 案:AB
解 析:承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除房屋租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。承租人在租赁期间,应按照约定的方法使用房屋,并对房屋尽妥善保管义务。如果承租人未按照约定的方法使用,致使房屋受损,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合理使用房屋还包括不得擅自对房屋进行改善或增设他物,否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
4、甲公司转让该房地产时,应当缴纳()。
- A:土地增值税
- B:契税
- C:土地使用税
- D:营业税
答 案:AD
解 析:A项,土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。B项,契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权承受人征收的一种税。C项,城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象,向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税。D项,营业税是对在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税。
5、李某与周某在进行业务洽谈时,应事先确定的事项有()。
- A:拟采用的经纪合同类型
- B:佣金标准
- C:服务标准
- D:周某与某房地产经纪公司的佣金分成
答 案:ABC
解 析:房地产经纪人在与客户进行业务洽谈时,首要环节是倾听客户的陈述,以充分了解委托方的意图与要求,把握客户的心理状况,同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次,要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后,要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商,达成委托意向。
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